為進一步加強和規范我市住宅專項維修資金交存、使用、管理與監督，維護業主合法權益，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常維修和使用，提高地方規范性文件的科學性、合理性、民主性，現將市住房和城鄉建設局修訂的《寶雞市住宅專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》全文公布，面向社會各界征求意見，征求意見時間為2024年8月22日至2024年月9月6日。

地?址：寶雞市行政中心6號樓E座610室

聯系人：劉志濤

電?話：0917-3901678

郵?箱：bjswxzj@163.com

寶雞市住房和城鄉建設局

2024年8月20日

寶雞市住宅專項維修資金管理辦法

（征求意見稿）

第一條為加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護業主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《住宅專項維修資金管理辦法》和《陜西省物業服務管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于寶雞市行政區域內國有土地上住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

第三條?本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱專項維修資金），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱業主，是指房屋所有權人。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條?住宅物業，住宅小區內的非住宅，或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主應當交存專項維修資金。物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按規定交存專項維修資金。

第五條?專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第六條?市、縣住房城鄉建設部門是本轄區內專項維修資金的行政主管部門。市專項維修資金管理機構具體負責市區專項維修資金的監督管理工作。市轄各縣住房城鄉建設部門按規定權限負責本轄區內專項維修資金的監督管理。

金臺區、渭濱區、陳倉區住建局和高新區管委會住建局負責本轄區內維修資金的使用管理工作。

第七條?商品住宅的業主、非住宅的業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存首期專項維修資金。市、縣住房城鄉建設部門應當根據國家有關規定，合理確定、公布本轄區內不同類型物業每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的標準，并適時調整。

第八條?出售公有住房的，按照下列規定交存首期專項維修資金：

（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金數額為當地房改成本價的2%。

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金。

第九條?拆遷安置中實行產權調換的房屋、危（舊、棚）改回遷房，經濟適用住房，單位集資建房等專項維修資金參照商品住宅的規定執行。

第十條?在一個物業管理區域內，凡依法登記權屬的車位、車庫等其他非住宅物業參照住宅專項維修資金的標準交存專項維修資金。

第十一條?業主交存的專項維修資金屬于業主共有。從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十二條?商品住宅的業主在辦理不動產權登記前，應當將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。

已售公有住房的業主應當在辦理不動產權登記前，將首期住宅專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應當在收到業主售房款30日內，將提取的專項維修資金存入專項維修資金專戶。

開發建設單位或公有住房售房單位應當在辦理不動產首次登記前，將尚未出售及自用房屋的首期專項維修資金一次性交存至專項維修資金專戶。

實行商品房預售資金監管的，開發建設單位應當交納的維修資金可從監管的預售資金中劃轉。

房屋出售后，開發建設單位或公有住房售房單位有權按原交存的專項維修資金金額向買受人收回。

開發建設單位及公有住房售房單位不得代收業主交存的住宅專項維修資金。

第十三條?業主辦理不動產轉移登記時，應當向不動產登記機構提供專項維修資金交存憑證；未提供憑證的，不動產登記機構不予登記。

開發建設單位未按本辦法規定在指定專戶足額交存尚未出售及自用房屋的首期專項維修資金的，市、縣住房城鄉建設部門不予撤銷該項目預售資金監管賬戶，不動產登記機構不得辦理房屋不動產抵押（變更）登記。

第十四條?收取維修資金，應當出具由陜西省財政部門統一監制的維修資金專用票據。

第十五條?業主分戶賬面專項維修資金余額不足首次專項維修資金30%的，應當續交。

成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交的具體方案由業主共同決定。

第十六條?業主大會成立前，商品住宅、非住宅交存的專項維修資金，已售公有住房交存的專項維修資金，由市、縣住建行政管理部門代管。

市、縣住建行政管理部門應當委托所在地的商業銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行設立專項維修資金專戶。

專項維修資金自存入專項維修資金專戶之日起，按照國家有關規定計息。

第十七條?業主大會成立后，擬自行管理專項維修資金的，應當召開業主大會會議，就下列事項進行表決：
??（一）專項維修資金自行管理的決議；
??（二）專項維修資金管理制度；
??（三）確定專項維修資金專戶管理銀行、賬目管理單位和專項維修資金賬目責任人的決議；
??（四）其他與專項維修資金有關的決議事項。
???以上事項應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

決定自行管理專項維修資金的，業主大會應當在專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。

決定自行管理專項維修資金的，業主委員會應當書面通知管理機構。對符合本辦法規定的，管理機構應當自收到通知之日起三十日內，將物業管理區域內業主交存的物業專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的物業專項維修資金專戶，并將有關賬目等資料移交業主委員會。

第十八條?開立專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬；未劃分物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬。

第十九條? 因買賣、贈與等發生房屋所有權轉讓的，結余的專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。

第二十條? 房屋滅失的，按照以下規定返還專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的專項維修資金返還業主；

（二）售房單位交存的專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第二十一條?專戶管理銀行應當建立專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第二十二條? 專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第二十三條 ?專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門有關規定。

財政部門應當加強對專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第二十四條? 專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、市人民政府財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

第二十五條?專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十六條? 專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十七條?住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤。

第二十八條? 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十九條? 未建立專項維修資金或者專項維修資金續籌不足，發生應分攤維修費用的，由維修涉及范圍內共有或者共用關系的業主按照各自擁有專有建筑面積承擔。

第三十條? 住宅專項維修資金的使用，由物業服務企業作為申請人提出申請。沒有物業服企業或物業服務企業不履行前述職責的，由業主委員會或相關業主作為申請人提出申請。

緊急情況下使用專項維修資金，由業主委員會作為申請人提出申請。未成立業主委員會或業主委員會不履行前述職責的，由物業服務企業或相關業主作為申請人提出申請。

第三十一條? 專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：

? （一）申請人向區住建部門提出使用申請；
? ??（二）縣（區）住建部門進行現場勘察，明確專項維修資金列支范圍；
? ??（三）申請人制定使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造的具體范圍和內容、擬選用施工單位、施工方案、預算費用、列支范圍等；

? （四）申請人向縣（區）住建部門報備使用方案后，在物業服務區域內顯著位置公示7日；

? （五）業主對使用方案進行表決。專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意?。使用方案公示和表決可同步進行。

? （六）申請人應當對業主表決情況進行公示，公示期為7日；
? ??（七）申請人組織實施使用方案；

? （八）申請人持工程施工合同、工程竣工驗收報告、工程結算書等有關資料報縣（區）住建部門進行報備后，在物業服務區域內顯著位置公示7日；

（九）申請人向縣（區）住建部門報送維修資金使用相關資料，縣住房城鄉建設部門審核同意后，支付維修資金至維修單位；區住房城鄉建設部門審核同意后出具《專項維修資金使用審批表》和相關票據，市專項維修資金管理機構收到以上資料后報市住建局支付維修資金至維修單位。

第三十二條?專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業或相關業主提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用專項維修資金情況的處置辦法等；

（二）業主對使用方案進行表決。專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意使用方案；

（三）物業服務企業或相關業主組織實施使用方案；

（四）物業服務企業或相關業主持有關材料向業主委員會提出列支專項維修資金；其中，動用公有住房專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請列支；

（五）業主委員會將使用方案，報縣（區）住房城鄉建設部門備案；動用公有住房專項維修資金的，經負責管理公有住房專項維修資金的部門審核同意；縣（區）住房城鄉建設部門或者負責管理公有住房專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

（六）業主委員會、負責管理公有住房專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知；

（七）專戶管理銀行將所需專項維修資金劃轉至維修單位。

第三十三條?發生下列危及人身財產、房屋使用安全等緊急情況，需要立即對物業服務區域內共有部分、共用設施設備進行維修的，應當按照本辦法第三十四條、第三十五條規定使用專項維修資金。

? （一）二次供水水泵運行中斷，影響使用的，但由專業經營單位負責維修、養護的除外；

? （二）樓體外墻飾面、構件存在脫落危險。房屋安全鑒定機構出具證明的；

? （三）其他危及人身財產、房屋使用安全的緊急情況。

第三十四條? 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，發生本辦法第三十三條規定的緊急情況，需要立即對住宅共用部位、公用設施設備進行維修的，按照以下程序辦理：

（一）申請人向縣（區）住房城鄉建設部門提出應急使用申請；

（二）縣（區）住房城鄉建設部門同意按緊急情況辦理后，申請人提出使用方案并在物業服務區域內顯著位置公告2日；

（三）申請人組織實施使用方案；

（四）申請人組織竣工驗收；

（五）申請人持使用方案、工程施工合同、工程竣工驗收報告、工程結算書等有關資料報縣（區）住建部門進行審核。符合條件的在物業服務區域內顯著位置公示7日；

（六）申請人向縣（區）住房城鄉建設部門申請列支。

第三十五條? 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，發生本辦法第三十三條規定的緊急情況，需要立即對住宅共用部位、公用設施設備進行維修的，按照業主大會確定的使用程序辦理。

第三十六條? 維修、更新和改造項目費用2萬元以上的，應當經工程造價咨詢機構進行造價審核，審核費用可以列入維修、更新和改造成本。

第三十七條?下列費用不得從專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第三十八條?在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。

利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第三十九條? 下列資金應當轉入專項維修資金滾存使用：

（一）專項維修資金的存儲利息；

（二）利用專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四十條? 公有住房原售房單位未按規定交存專項維修資金的，由原售房單位承擔房屋維修責任。

第四十一條? 違反本辦法規定，單位和個人擅自挪用或者侵占維修資金的，由縣（區）住房城鄉建設主管部門追回，給予警告，沒收違法所得，并處挪用或者侵占金額二倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十二條? 違反本辦法規定的其他行為，按照有關法律法規的規定予以處理。

第四十三條? 本辦法規定以外的多產權非住宅物業，可參照執行。

??? 第四十四條? 市、縣住房城鄉建設部門可以根據本辦法制定相應的實施細則。

第四十五條? 本辦法自2025年1月1日起施行。